BMI Formel



Man geht hierbei davon aus, dass der Wert des Unternehmens vor allem in den Ertragsüberschüssen, sprich in dem Potenzial, künftig Gewinne zu erzielen, liegt. Die Mieten richten sich aber nach dem Referenzzins, den der Bund quartalsweise festlegt. Erziehungsstil Weiterhin wurde in den Raum geworfen, dass der typische elterliche Erziehungsstil in dieser Zeitspanne natürlich auch einem erheblichen Wandel unterlegen war. In diesem Artikel habe ich mehrfach schon das Thema der Intelligenzmessung gestreift.

Amtlicher Wert


Im Zusammenhang mit der Beurteilung und Immobilienbewertung werden verschiedene Werte unterschieden. Im Volksmund werden die unterschiedlichen Werte oft ungenau verwendet oder verwechselt. Die nachfolgenden Definitionen beziehen sich auf die heute gültigen Bezeichnungen der Werte.

Der amtliche Wert ist in erster Linie ein Steuerwert, der von der kantonalen Steuerverwaltung festgelegt wird und als Basis zur Erhebung von Liegenschafts- und Vermögenssteuern dient. Die Immobilienbewertung erfasst sowohl Gebäude wie auch Grundstück und erfolgt durch Beurteilung der Liegenschaft nach einem bestimmten Punktesystem.

Nach baulichen Veränderungen wird der amtliche Wert neu festgelegt. Anmerkung Je nach Situation kann sich die Höhe des amtlichen Werts für den Eigentümer günstiger oder ungünstiger auswirken:. Der Ertragswert ist der Wert des kapitalisierten Mietwerts einer Liegenschaft oder eines Grundstücks. Im Gegensatz zum Realwert, welcher sich auf den substanziellen Wert einer Liegenschaft bezieht, basiert der Ertragswert auf einem effektiven oder möglichen erzielbaren Ertrag.

Die exakte Festlegung des Kapitalisierungssatzes erfordert genaue Sachkenntnisse und ist mit Vorteil einem erfahrenen Fachmann zu übertragen. Achtung Die Berechnung des Ertragswerts mittels Kapitalisierungssatz ist nicht mit der Berechnung der Bruttorendite zu verwechseln, obschon die Berechnungsformeln gleich sind.

Der Ertragswert wird hauptsächlich für Verkehrswertschätzungen verwendet und berücksichtigt neben rein kapitalbezogenen auch weitere objektspezifische Faktoren. Der absolute Landwert richtet sich nach der effektiven Grundfläche in Quadratmetern und dem Quadratmeterpreis. Nach einem bestimmten Schlüssel wird die Lageklasse ermittelt, welche die lagespezifischen Faktoren des Grundstücks wie Orientierung, Aussicht, Infrastruktur, Einkaufsmöglichkeiten, öffentlicher Verkehr usw.

Naegeli unterscheidet 8 Lageklassen. Noch heute findet die Lageklassenmethode von Naegeli verbreitet Anwendung, obschon verschiedene Autoren und Schätzervereinigungen eigene Empfehlungen und Lageklassenschlüssel herausgegeben haben. Die Unterschiede bei der Anwendung sind teilweise beträchtlich, was auf die unterschiedliche Werteinschätzung der einzelnen Kriterien zurückzuführen ist. Der Mietertrag wird auch bei der Immobilienbewertung berücksichtigt und entspricht der Summe aller Mieteinnahmen pro Jahr:.

Berücksichtigt werden unter anderem Lage, Gebäudealter, Ausbaustandard, baulicher Zustand und vor allem die herrschende Nachfrage.

Insofern entspricht der Mietwert dem maximal möglichen Mietertrag. Anmerkung Aufgrund langjährig gleichbleibender Mietzinse ist eine Differenz zwischen Mietertrag und Mietwert relativ häufig anzutreffen.

Auch zur Immobilienbewertung gehört die Bewertung des Neuwerts. Dieser bezieht sich auf die gebaute Substanz und bezeichnet die Erstellungskosten zum heutigen Zeitpunkt. Der Realwert entspricht der Summe von Landwert und Zustandswert aller baulichen Anlagen für ein überbautes Grundstück.

Bei der Immobilienbewertung des Realwertes werden die gesamten Anlagekosten Landwert und Zustandswert inkl. Dazu zählen alle Kosten, die für den ordnungsgemässen Unterhalt eines Grundstücks oder eines Gebäudes anfallen und nicht auf den Mieter umgelegt werden können, d. Abschreibungen, Unterhalt, Mietausfallrisiko und Verwaltungskosten. Der Liegenschaftszins ist der Zinssatz, zu dem die Verkehrswerte von Grundstücken marktüblich verzinst werden.

Er dient zur Kapitalisierung der künftigen Einnahmen und Kosten. Der Liegenschaftszins wird aus einem Basissatz risikofreier Referenzzinssatz und markt- sowie objektspezifischen Zuschlägen abgeleitet.

Der Multiplikator ist eine Rechengrösse im Ertragswertverfahren, die sich aus der Restnutzungsdauer der Immobilie und dem Liegenschaftszins mathematisch ableitet: Bauschäden aufgrund nicht getätigter Unterhaltsarbeiten, Mietobergrenzen, die noch nicht beim Rohertrag berücksichtigt wurden, etc.

Die jeweiligen Umstände können den Ertragswert mindern oder erhöhen. Im Ertragswertverfahren wird eine Immobilie als Kapitalanlage betrachtet. Nutzungsmöglichkeiten der Immobilie haben nur einen Wert, wenn sich daraus Einnahmen ableiten lassen. Das Verfahren ist in der konkreten Anwendung anspruchsvoll und erfordert wie das Vergleichswertverfahren eine sehr gute Marktkenntnis. Aufgrund der Komplexität des Verfahrens wird das Ertragswertverfahren zur Bewertung vermieteter Immobilien vor allem im Rahmen vollwertiger, kostenpflichtiger Wertgutachten eingesetzt.

Als Referenzzins für risikolose Anlagen gilt zum Beispiel die Rendite jähriger Bundesobligationen. Je niedriger der Kapitalisierungssatz, desto höher ist der Wert der Liegenschaft. Steigende Zinsen haben somit einen Wertverlust zur Folge. Steigen die Hypothekarzinsen, dürfen Vermieter die Mieten anheben. Die Mieten richten sich aber nach dem Referenzzins, den der Bund quartalsweise festlegt. Er entspricht dem gewichteten Durchschnittszinssatz aller laufenden Hypotheken in der Schweiz.

Rund 80 Prozent aller Hypotheken in der Schweiz sind Festhypotheken. Ein grosser Teil der Hypotheken wird erst in einigen Jahren zur Erneuerung fällig. Eine Zinserhöhung schlägt deshalb zeitlich verzögert auf den Referenzzins und damit auf die Mieteinnahmen durch.