Gewerberaummietrecht - Abschluss des Mietvertrages



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Der Gewerbemieter hingegen kann auch nur diesen Mietgegenstand verlangen. Von besonderer Bedeutung in diesem Zusammenhang ist das Schriftformerfordernis. Ist der Mietgegenstand nicht hinreichend genau bestimmt, liegt ein Schriftformmangel vor, welcher ggf. Es ist deshalb ratsam, den Mietgegenstand mit einer aktuellen Grundrisszeichnung sowie einer genauen Beschreibung über die Grenzen des alleinigen Nutzungsrechts und die Grenzen des Mitbenutzungsrechts an Gemeinschaftsanlagen insbesondere Stellflächen für Tische etc anzugeben.

Zur Vermeidung einer Mietminderung sollte ferner der genaue Zustand des Gewerberaums aufgenommen werden. Dies erst in einem Übergabeprotokoll vorzunehmen ist meist nicht ausreichend. Gern beraten wir Sie bei der Mietvertragsgestaltung für Gewerberaummieter.

Die Einhaltung der Schriftform ist wesentliche Voraussetzung für den Ausschluss der ordentlichen Kündigung für Mieter und Vermieter und damit der Vereinbarung einer festen Vertragslaufzeit. Konsequenz ist, dass jede Partei den Mietvertrag mit der gesetzlichen Kündigungsfrist beenden kann. Diese feste Vertragslaufzeit ist insbesondere zur Absicherung wesentlicher Investitionsentscheidungen des Mieters oder Vermieters erforderlich.

Die Schriftform muss alle wesentlichen Vertragsbestandteile, insbesondere Vertragsparteien, Mietgegenstand, Vertragslaufzeit, Miethöhe sowie ggf. Mietstruktur und alle sonstigen wesentlichen Vereinbarungen enthalten. Sind entsprechende Vereinbarungen in Anlagen oder Nachträgen enthalten, muss, wenn keine körperliche Verbindung erfolgt ist, jedenfalls eine gedankliche Bezugnahme durch Verweis erfolgen.

Weiterhin sollten alle Seiten jedenfalls paraphiert sein. Wegen der meist erheblichen Investitionen und der Planungssicherheit der Parteien besteht ein Interesse, bei unentdeckt gebliebenem Schriftformmangel eine Heilung herbeizuführen.

Hier entsteht ein Spannungsverhältnis zum weiteren Schutzzweck der Schriftform. Deshalb hat der Bundesgerichtshof mit seinen Grundsatzurteilen aus dem Frühjahr entschieden, dass eine Schriftformheilungsklausel gegenüber dem Erwerber unwirksam ist vgl.

Urteil des BGH vom Derzeit höchstrichterlich wurde im November entschieden, dass auch zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien die Schriftformheilungsklausel generell unwirksam ist. Früher haben wir folgende Meinung vertreten: Diese Annahme zugrunde gelegt, kann dennoch versucht werden, durch eine erweiterte Schriftformheilungsklausel einen ähnlichen Effekt zu bewirken.

Wertsicherungsklauseln in Gewerberaummietverträgen dienen insbesondere bei langfristiger Bindung im Mietvertrag einer Absicherung, dass der vereinbarte Mietzins auch über die gesamte Laufzeit in einem angemessenen Verhältnis steht.

Dabei werden verschiedene Klauseltypen unterschieden. Diese sind je nach Anwendungsbereich mit Vor- und Nachteilen behaftet. Rechtsgrundlage für die Wirksamkeit einer Wertsicherungsklausel ist das Preisklauselgesetz. Liegen die oben genannten Voraussetzungen vor, ist eine entsprechende Klausel generell wirksam, und die Preisanpassung kann vorgenommen werden.

Ausreichend ist hier insbesondere, wenn der Mieter durch Ausübung von Optionsrechten einseitig eine Laufzeit von 10 Jahren herbeiführen kann, ohne dass der Vermieter sich durch eine ordentliche Kündigung vom Mietverhältnis lösen kann.

Die Rechtswirkungen der Preisklausel bleiben bis zum Zeitpunkt der Unwirksamkeit unberührt. Die Klausel ist insofern schwebend wirksam und verliert erst ab dem Zeitpunkt einer gerichtlichen Entscheidung oder einer Vereinbarung der Parteien ihre Wirksamkeit. Gern beraten wir Sie bei der Gestaltung, Umsetzung oder ggf. Durch ein mietvertraglich vereinbartes Optionsrecht wird einer Partei einseitig die Möglichkeit eingeräumt, das Mietverhältnis durch Erklärung für einen bestimmten Zeitraum zu verlängern.

Das Optionsrecht ist insofern das Gegenstück zu einem Sonderkündigungsrecht. Optionsrechte können unterschiedlich gestaltet werden.

Es gibt einmalige Optionsrechte, dauerhafte Optionsrechte, automatische Verlängerungsklauseln u. Insbesondere für die Planungssicherheit sind bestimmte Regelungen zu treffen. Dies betrifft insbesondere den Zeitraum, bis wann ein Optionsrecht ausgeübt werden kann. Bei der Gestaltung im Einzelfall unterstützen wir Sie gern. Sollten Sie unsicher sein, wie Ihre Klausel anzuwenden ist, beraten wir Sie gern und üben das Optionsrecht für Sie rechtssicher aus.

Grundsätzlich ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache in dem Zustand zurückzugeben, in dem er sie angemietet hat. Der Rückbau ist die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes.

Die Rückbauverpflichtung umfasst auch die Einbauten des Vormieters, wenn diese vom Mieter übernommen wurden. Hier ist insbesondere die Nutzungsart der Mietsache zu berücksichtigen. Will der Vermieter auch diese Abnutzungen auf den Mieter umlegen, bedarf es einer gesonderten Vereinbarung im Gewerberaummietvertrag, die in der Regel fehlt. Der Rückbau ist auch unabhängig davon, ob der Vermieter dem Einbau zugestimmt hat.

Ein Verzicht auf die Rückbaupflicht muss mit dem Vermieter vereinbart werden. Von der Rückbauverpflichtung gibt es nur Ausnahmen:. Treuwidrigkeit bei erheblicher Wertverbesserung Beispiel: Auch bei Streitigkeiten über die Rückbaupflicht gibt es für den Mieter Auswege.

Es kommt insofern auf die Vertragshistorie an. Im Grundsatz gilt aber, dass bei Vertragsverhandlungen zum Beispiel bei Verlängerung des Mietvertrages diese Frage berücksichtigt und geregelt werden sollte. Bei Fragen und Problemen mit der Rückbauverpflichtung beraten wir Sie gern. Das Gesetz bestimmt damit, dass die Instandhaltung und Instandsetzung des Mietobjekts grundsätzlich vom Vermieter zu erbringen ist. BGH, Urteil vom Bei der Umlage ist zwischen Gemeinschaftsflächen und der Fläche des Mieters zu unterscheiden.

Die zulässige Abweichung vom gesetzlichen Leitbild findet dort ihre Grenze, wo dem Mieter die Erhaltungslast von gemeinsam mit anderen Mietern genutzten Flächen und Anlagen ohne Beschränkung der Höhe nach auferlegt wird. Denn damit werden dem Mieter auch Kosten übertragen, die nicht durch seinen Mietgebrauch veranlasst sind und die nicht in seinen Risikobereich fallen BGH a.

Liegt eine Umlagevereinbarung vor, können diese Kosten im Rahmen der Betriebskostenabrechnung abgerechnet und umgelegt werden. BGB gelten jedoch nicht. Folglich gibt es keine gesetzlichen Ausschlussfristen, sondern es gelten die allgemeinen Verjährungsregeln.

Es kommt insoweit bei der Umlage darauf an, ob eine Vorauszahlung auf die Betriebskosten geschuldet wird oder eine Betriebskostenpauschale vereinbart wurde. Typischerweise erfolgt die Umlage der Betriebskosten durch Verweis auf die Betriebskostenverordnung oder eine Vorgängervorschrift. Im Rahmen dieser Verweisung sind Wartungskosten zum Teil mit umfasst, soweit dies die Verordnung vorsieht.

Diese eher restriktive Möglichkeit der Umlage von Wartungskosten kann aber durch eine zusätzliche Regelung im Mietvertrag vereinbart werden.

Die Frage nach den Schönheitsreparaturen taucht typischerweise nach der Kündigung des Mietverhältnisses kurz vor dem Auszug auf. Der Vermieter behauptet, dass der Gewerberaum frisch gestrichen werden muss oder ähnliche Arbeiten vorgenommen werden sollen.

Er beruft sich dabei typischerweise auf eine sogenannte Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag. Ein anderer Fall liegt vor, wenn Streit darüber besteht, ob bestimmte Gebrauchsspuren als Mangel zu werten sind oder im Rahmen der übertragenen Schönheitsreparaturen vom Mieter geschuldet werden. Subunternehmer sind die der Anlage Mit deren Beauftragung erklärt sich der Auftraggeber einverstanden.

Für die Sicherheit erhebliche Entscheidungen zur Organisation der Datenverarbeitung und zu den angewandten Verfahren sind mit dem Auftraggeber abzustimmen. Ein Wechsel des Datenschutzbeauftragten ist dem Auftraggeber unverzüglich mitzuteilen. Ein betrieblicher Datenschutzbeauftragter ist beim Auftragnehmer nicht bestellt, da die Voraussetzungen für eine Bestellung nicht vorliegen.

Er verpflichtet sich, auch folgende Geheimnisschutzregeln zu beachten, die dem Auftraggeber obliegen:. Der Auftragnehmer bestätigt, dass ihm auch folgende datenschutzrechtliche Vorschriften bekannt sind:.

Der Auftragnehmer überwacht die Einhaltung der hier angegebenen datenschutzrechtlichen Vorschriften. Auskünfte an Dritte oder den Betroffenen darf der Auftragnehmer nur nach vorheriger schriftlicher Zustimmung durch den Auftraggeber erteilen. Benennung der verwendeten Hardware und Software. Wesentliche Änderungen sind schriftlich zu vereinbaren. Für den Ersatz von Schäden, die ein Betroffener wegen einer nach dem BDSG oder anderen Vorschriften für den Datenschutz unzulässigen oder unrichtigen Datenverarbeitung im Rahmen des Auftragsverhältnisses erleidet, ist der Auftraggeber gegen-über dem Betroffenen verantwortlich.

Soweit der Auftraggeber zum Schadensersatz gegenüber dem Betroffenen verpflichtet ist, bleibt ihm der Rückgriff beim Auftragnehmer vorbehalten. Die dabei entstehenden Mehrkosten gehen zu Lasten des Auftragnehmers.

Kann der Auftragnehmer die vereinbarte Leistung wegen höherer Gewalt, Krieg, Aufruhr, Streik, Aussperrung oder Stromausfall nicht rechtzeitig erfüllen, so ist er von der Leistung frei. Die Beweislast hierfür obliegt jedoch dem Auftragnehmer.

Der Auftraggeber hat in diesem Falle keinen Anspruch auf Schadenersatz. Er hat jedoch das Recht, ein anderes Dienstleistungsunternehmen mit der Auftragsausführung zu beauftragen.

Die Einrede des Zurückbehaltungsrechts i. Der Auftragnehmer übereignet dem Auftraggeber zur Sicherung die Datenträger, auf denen sich Dateien befinden, die Daten des Auftraggebers enthalten. Diese Datenträger sind besonders zu kennzeichnen. Bei einem Wechsel oder einer längerfristigen Verhinderung eines Ansprechpartners ist dem Vertragspartner unverzüglich schriftlich der Nachfolger bzw. Sollten einzelne Teile dieser Vereinbarung unwirksam sein, so berührt dies die Wirksamkeit der Vereinbarung im Übrigen nicht.

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